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北大方正集团重整有故事?北大资源“二次”乱象加重危机?

发布时间: 2022-06-29 06:42:23

????????《电鳗快报》 文/李万钧

????????随着北大方正集团的合并重整逐步进入实质阶段,与第二大股东的矛盾也显露出来,同时北大方正集团旗下房地产板块——北大资源,近几年发生的高溢价拿地、土地闲置、高资金成本、高管高薪等问题也逐步暴露出来。

????????《电鳗快报》查询天眼查信息发现,北大方正集团的股东结构为,第一大股东北大资产经营管理有限公司持股70%,第二大股东北京招润投资管理有限公司持股30%。北大资源为北大方正集团旗下地产平台,港股上市公司,也曾以跨跃式发展为集团扩张贡献力量。但相关信息显示,在2015年北大方正集团高层人事地震之后,北大资源的管理似乎出现“真空”,在此期间似乎出现了“二次”乱象。从时间上看,相关事件主要发生在2016年、2017年和2018年,2019年和2020年仍有余波。

????????高溢价拿地

????????相关资料显示,北大资源再过去的几年中曾风头无两,频频拿下“地王”,曾创下662%溢价率的纪录。

????????2016年,东莞十大地王,北大资源占据两席。当年6月,北大资源刚以330%的高溢价拿下东莞樟木头地王项目,地块总价3.18亿元,楼面价1.33万元/平方米,刷新了当时的区域楼面价。

????????2016年9月22日,东莞市黄江镇宝山社区地块公开拍卖,经3.5个小时122轮竞拍,北大资源以总价34.3亿元、楼面价2.52万元/平方米强势拿下该地块,刷新当时东莞的土地成交总价和单价纪录。据悉,北大资源这笔拿地交易,打破了塘厦万科棠樾项目维持了9年的纪录,摘得“双料冠军”的头衔。

????????据统计,2017年之后北大资源所拿地块溢价率多为50%左右,包括一些溢价90%的地块。公开信息显示,北大资源斥200亿巨资在成都投资项目,2019年至今投资总额超250亿。

????????另据知情人透露,曾刚自2016年2月担任北大资源集团CEO,多次超出方正集团的授权范围,在东莞、南京、杭州等地拿下地王,包括溢价270%、总价17.6亿元获取南京溧水项目地块,26.26亿拿下杭州良渚地王。2016年8月,以127.63%溢价率、21.44亿元拿下成都高新区中和街道龙灯山社区十一组、十二组地块;2016年12月,以91.25%溢价拿下成都崇州市地块;2017年1月,以93.93 %溢价率、20.2亿拿下成都龙泉驿地块;2017年成都北大资源以94%溢价率拿下紫境东来项目;2017年4月,以113.11%溢价率、2.22亿竟得四川邛崃商住地块。

????????溢价拿地甚至造出地王,在地产行业并不算新鲜事,但这与自身资金实力直接相关。

????????资金链吃紧 抛盘回血难

????????拿地带来资金压力和销售乏力,都给北大资源资金链带来压力。

????????披露信息显示,2016年至2019年,北大资源签约销售额分别为113.74亿元、161.3亿元、168.2亿元和145.2亿元。同时,据克尔瑞数据,2020年上半年北大资源全口径销售额约37.7亿元,同比减少25.7%。总体上,北大资源的销售增速呈现持续下滑态势,2019年和2020年上半年呈现负增长状态。

????????同时,相关信息显示,2017年北大资源平均融资成本为8%,之后两年融资成本还在上升。以北大资源2019年成功发行的3.5亿美元363天高级无抵押债券,票面息率8.45%来计算,该公司的东莞地王地块买地成本加融资成本实际总额43亿元,楼面地价超过3.1万元/平方米。

????????但东莞地王项目至今仍搁置未开发,樟木头地块已建成北大资源·公馆1898项目,但住宅均价1.8万元/平方米,公寓均价1.5万元/平方米,该项目定价比樟木头其他楼盘的价格高出几千。

????????此外,北大资源曾试图通过出售旗下公司股权回血。2018年12月27日,北大资源公告称,拟挂牌出让旗下青岛博雅置业有限公司70%股权,股权出售的最低代价将为人民币9100万元。前提是,竞得者需承诺偿还青岛博雅置业结欠北大资源集团有限公司的款项,净额约人民币11.31亿元。

????????据悉,北大资源所出售的是青岛“北大资源广场”的项目公司,出售时该项目主体结构验收已完成,但处于停工状态。该项目挂牌原定于2019年1月23日截止,此后延长至当年4月17日,仍然无果。

????????高管天价薪酬

????????北大方正的盈利能力不断下滑。统计数据显示,2015年至2018年,北大方正集团分别实现净利润43.18亿元、29.96亿元、1.69亿元和14.93亿元,整体呈现下降趋势,仍能保持盈利。但非经营性盈利能力就比较难看了,该集团在上述年度分别实现扣非净利润-3.85亿元、-69.5亿元、-39亿元和-43.3亿元,合计-155.65亿元。同期,该集团的管理费用分别为33亿元、40亿元、69亿元和64亿元。

????????与之形成鲜明对比的是北大资源高管不断上涨的年薪和对员工拖欠工资。

????????有消息透露,北大资源总办会成员2019年的平均年收入456万元,2020年的平均年收入在180万左右。与此同时,截至2020年7月31日,北大资源欠发员工的基本工资、2017年及2018年的奖金等合计超过2300万元。

????????有公开信息显示,方正董事长生玉海的年薪2017年为110万,2018年为800万;总裁谢克海的年薪2016年为1000万、2017年为1400万、2018年为1800万。北大资源总裁曾刚的年薪2017年为800万,2018年为1700万。

????????“输血”北大资源拖垮方正?

????????北大资源,债台高筑。2020年1月21日,北大资源宣布临时停牌,而在停牌前一天(1月20日),北大资源公告称,因近期公司部分融资活动受到相关担保方的影响,某些金融机构对公司的部分附属公司采取了措施。

????????2019年年报显示,由于北大方正拖欠赎回20亿元债券,北大资源拖欠偿还其贷款12亿元,导致2019年底到期的借款114亿元须按要求偿还。

????????然而,拖欠的贷款不止这些。

????????据年报披露,2019年11月和12月,北大资源收到由青海省西宁市中级法院发出的有关23.2亿元的借贷之诉前财产保全,申请冻结或查封或扣押其等值财产;广东省东莞市第三法院要求清偿贷款本金、利息及违约金10.6亿元(后变为7.7亿元),以及要求支付相关证券涉及本金及预期收益合计4.9亿元;至2019年年报发布当日(2020年3月30日),北大资源金额为11.8亿元和34.8亿元的两笔借贷已逾期未支付。

????????北大方正集团的第二大股东北京招润公开表示,截至2018年12月31日,该集团及下属公司对北大资源集团应收款合计148. 48亿元,担保金额129. 98亿元。该集团为北大资源集团承担风险近300亿元。

????????北大方正集团合并重整之路上还会有哪些故事发生?北大资源存在着哪些问题?《电鳗快报》将对此表示持续关注。

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